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금융&경제

부동산 불패신화? 거래절벽이 온다.

Artistom 2016. 3. 29. 10:05

부동산 3단계 버블 붕괴론

#1. 2010~2011 부동산 스태그플레이션

#2. 2015~2016 부동산 디플레이션

#3. 2020 부동산 뉴노멀 형성

부동산 거래절벽 현상 관련 뉴스들이 나오고 있습니다.

부동산 불패신화, 이제는 옛 말 같습니다.

























2016년 말 ~ 2017년, 부동산 거래절벽이 온다.


2016년 초반에는 1년에 100조원씩 증가하는 가계부채에 놀란 정부가 다급하게 꺼내 든 대출 억제 대책으로 부동산 거래 위축이 시작될 것이다. 그러나 총선을 앞둔 정부의 재정 투입, 부동산 거래의 관성, 신학기의 이사철 특수가 반영되어서 2015년보다 가격이 할인되는 수준에서 거래가 약간은 이루어질 수 있다.

하지만 2016년 중반~2016년 말 사이 한국의 부동산시장에서는 '거래절벽 현상'이 시작될 가능성이 크다. 2016년 중반을 넘어서면서 한국의 기준금리 인상에 대한 불안감이 시장을 사로잡기 시작하면 거래는 심하게 위축될 것이다.

2016년 말~2017년 초에 한국은행이 마침내 기준금리를 0.25%라도 올리기 시작하면 시장은 급격하게 얼어붙게 된다. 드디어 올 것이 왔다는 분위기가 시장에 휘몰아치고, 신흥국과 동아시아의 경제위기가 고조에 이르면 부동산 시장에서 '거래절벽 현상'이 시작될 것이다. 한 번 거래절벽이 시작되면 최소 2~3년은 시장이 꽁꽁 얼어붙을 것이다. 2019년~2020년 이후로는 10~15년에 걸쳐 서서히 그리고 장기적으로, 지방에서 시작되어 수도권으로, 최고점 대비 30~50% 정도를 목표로 부동산 가격이 하락하기 시작할 것이다.


부동산 3단계 버블붕괴론


# 1단계::2010~2011년, 부동산 스태그플레이션

부동산을 보유한 개인들이 부동산 경기 회복에 대한 마지막 기대를 하는 단계다. 시장에서도 부동산 버블 붕괴는 비현실적이라는 주장이 어느 정도 통한다. 여기에 급격한 경기 침체를 두려워한 정부의 과감한 부동산 규제 완화 정책 등으로 일정한 수준의 시장 가격은 겨우 유지한다.

2007~2008년 부동산 버블 최고점에서 구매한 사람들은 이자의 부담을 견디지 못해 정부의 규제가 풀릴 때마다 급매물을 내놓지만, 잠재적 매수자들은 추가 가격 하락을 기대하면서 구매를 늦추기 때문에 실거래는 현저히 줄어든다.

즉, 부동산 가격은 어느 정도 고점에서 버티고 있지만 부동산 거래는 현저히 줄어드는 스태그플레이션 분위기가 형성된다. 1단계의 조정은 이미 끝이 났다. 1차 조정은 글로벌 경제 위기에서 이어지는 작은 불황 탓에 시장의 신용창조 속도 감소와 부동산 담보대출 부담으로 말미암은 아파트의 실구매 수요 감소가 주된 원인이었다.


# 2단계::부동산 디플레이션

2015~2016년이 되면 712만 명이나 되는 베이비붐 세대의 절반쯤이 은퇴하게 된다. 그리고 생애 첫 번째 집을 사야하는 20대 후반과 30대 초반의 인구가 감소하기 시작한다.

정부가 각종 대책을 쏟아내고, 이런 정부의 대응에 마지막 희망을 걸어보기로 하는 부동산 보유자들이 생기면서 부동산 시장에 잠시 광명이 비치는 듯 보일것이다. 하지만 이후 반짝햇던 부동산 가격 회복의 기대감이 무너지면서 더 이상은 이자와 원금 상환 부담을 견디지 못하는 200만 가구의 '집 가진 가난뱅이'들이 매물을 시장에 토해 놓기 시작할 것이다. 그리고 은퇴한 베이비붐 세대의 몰락이 사회적 문제로 떠오르기 시작하면서 부동산 가격은 빠른 속도로 하락하기 시작할 것이다. 하지만 이런 상황이 심화할수록 잠재적 실구매자들은 추가적인 가격 하락을 기대하게 되므로 실제 거래량은 여전히 크게 개선되지 않는 상태가 될 가능성이 크다. 부동산 가격은 드디어 눈에 띄게 하락하기 시작하지만, 거래는 좀처럼 살아나지 않는 디플레이션 현상이 발생하는 것이다.


# 3단계::부동산에 대한 뉴노멀 형성

버블 붕괴가 상식이 되고 부동산에 대한 뉴노멀이 형성된다. 2020년경이 되면 마지막 3단계에 진입할 가능성이 크다. 물론 3단계로 들어서는 시기는 우리나라 기존 산업의 넛크래커 현상, 저출산 고령화로 말미암은 내수 시장 축소, 부의 불균형 분배, 고용 없는 성장, 정부 부채 증가 문제를 어떻게 선제적으로 해결해나가는지, 그리고 세계의 저성장 기간이 어느 정도 이어지는지 등의 내외부적인 요인에 따라서 약간은 달라 질 수 있다. 하지만 이런 요인에 대해서 최고의 대응을 하더라도 3단계의 진행을 막기에는 역부족일 것이다. 그 이유는 다른 것들은 어떻게 선제적으로 대응해서 피해를 줄이거나 늦출 수 잇지만, 인구의 감소와 베이비붐 세대의 은퇴, 세계에서 가장 빠른 초고령 사회로의 진입과 평균 수명 100세 시대로의 진입은 이미 막거나 늦출 수 없게 된 물리적인 요인이기 때문이다.



서울 빌딩가격 7년 만에 꺾였다.

테헤란로 30% 낮춘 급매물 등장


한국경제 2016/03/25


서울지역 업무용 빌딩시장에서 지난해보다 10~30%가량 낮은 가격에 건물 매각협상을 벌이는 사례가 잇따르고 있다.


구조조정에 들어간 기업이 보유 빌딩을 매물로 내놓고 있고 서울 도심에서 수도권으로 사무실을 옮기는 기업이 많아지면서 빌딩 공실이 늘고 있어서다. 2008년 금융위기 때 일시적으로 급락한 이후 상승세를 이어가던 서울 업무용 빌딩 매매가격이 7년 만에 본격적인 조정에 들어갔다는 분석이 나온다.


24일 중개업계와 금융권에 따르면 구로구에 있는 40층짜리 빌딩 매각을 추진 중인 S자산운용은 이 건물 매각 희망가격을 3000억원 선으로 작년보다 10%가량 낮췄다. 이 빌딩 임대율이 90% 이상임에도 기업은 물론 금융투자업체도 건물 투자를 꺼리자 가격 인하를 결정했다. 이 회사 관계자는 “세 차례 매각협상을 벌였지만 높아진 빌딩 가격이 걸림돌로 작용해 무산됐다”고 말했다.


강남구 테헤란로 인근 15층짜리 오피스빌딩은 작년 고점보다 최대 30%가량 낮은 가격에 매각협상이 벌어지고 있다. 세 개 층을 빌려 사용하던 기업이 본사를 서울 외곽지역으로 이전하면서 공실률이 40%를 넘어선 것이 영향을 미쳤다. 부동산업계 한 관계자는 “투자자들이 많이 오른 빌딩 가격에 부담을 느끼는 상황에서 공실률까지 크게 높아지자 일부 건물주가 가격을 낮추고 있다”며 “최근 몇 년 새 찾아볼 수 없던 일”이라고 말했다.


국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 서울 업무용 빌딩의 평균 공실률은 10.2%로 5년 전의 두 배로 높아졌다.




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